ผู้เช่าที่มีรายได้น้อยในออสเตรเลียมีแนวโน้มที่จะติดอยู่กับความเครียดจากการเช่านานหลายปี หลักฐานใหม่จาก Productivity Commission แสดงให้เห็นว่าเกือบครึ่งหนึ่งของผู้เช่าส่วนตัวที่ “มีภาระค่าเช่า” ดังกล่าวมีแนวโน้มที่จะยังคงติดอยู่ในสถานการณ์นี้เป็นเวลาอย่างน้อยครึ่งทศวรรษ ความเครียดจากการเช่าคือการที่ผู้เช่าที่มีรายได้น้อยต้องเผชิญกับค่าที่พักที่ทำให้พวกเขาไม่มีรายได้เพียงพอสำหรับค่าอาหาร เสื้อผ้า และสิ่งจำเป็นอื่นๆ ขนาดของปัญหา – โดยทั่วไปหมายถึงเมื่อค่าเช่ากินพื้นที่มากกว่า
30% ของรายได้ มักจะแสดงเป็น “จุดในเวลา” หรือสถิติสแนปชอต
ตามที่รายงานของ Productivity Commission เปิดเผย จำนวนสแนปชอตในสถานการณ์นี้เพิ่มขึ้นจาก 48% ของผู้เช่าที่มีรายได้น้อยในปี 1995 เป็น 54% ในปี 2018 นั่นคือผู้คนราว 1.5 ล้านคนถูกผลักให้เข้าสู่ความยากจนเนื่องจากค่าที่อยู่อาศัยที่สูง
สำหรับบางคนนี่จะเป็นปัญหาชั่วคราวเท่านั้น บนพื้นฐานนี้ บางครั้งก็เป็นที่ถกเถียงกันอยู่ว่าความกังวลเกี่ยวกับความเครียดในการเช่าที่สูงของออสเตรเลียนั้นเกินจริงไป
อย่างไรก็ตาม รายงาน Productivity Commission, Vulnerable Private Renters: Evidence and Optionsเน้นหลักฐานการสำรวจระยะยาวที่แสดงว่าผู้เช่าที่มีรายได้น้อยมีความเครียดจากการเช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะยาว ไม่ใช่ปัญหาที่ผ่านไป ตามบันทึกของคณะกรรมาธิการ ข้อสรุปนี้เกิดจากการเปรียบเทียบกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกันสองกลุ่มที่ประสบกับความเครียดจากการเช่าตามที่เปิดเผยโดยข้อมูลการสำรวจในปี 2544 และ 2556 น้อยกว่าหนึ่งในสาม (31%) ของกลุ่มผู้เช่าในปี 2544 ยังคงอยู่ในความเครียดในอีก 5 ปีต่อมา แต่เกือบครึ่งหนึ่ง (46%) ของกลุ่มตัวอย่างในปี 2556 เป็น
ในขณะที่หลายคนออกจากความเครียดจากการเช่าอย่างรวดเร็ว สัดส่วนของความเป็นส่วนตัว ผู้เช่าที่มีรายได้น้อยมีความเครียดในการเช่าระยะยาวเพิ่มขึ้นอย่างมาก ผู้เช่าส่วนตัวที่มีช่องโหว่: หลักฐานและทางเลือก คณะกรรมการเพิ่มผลผลิต , CC BY
ดังนั้น ไม่ใช่แค่ว่าผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากกำลังจ่ายค่าเช่าที่ไม่แพง ณ เวลาใดเวลาหนึ่ง นี่เป็นสถานการณ์ที่ได้รับผลกระทบมากขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งผู้เช่าส่วนตัวไม่สามารถหลบหนีได้
นอกเหนือจากผลกระทบด้านสวัสดิการที่เห็นได้ชัดแล้วงานล่าสุดระบุว่าภาระค่าเช่าที่มากเกินไปอาจสร้างความเสียหายต่อทุนมนุษย์ และเป็นผลให้ผลผลิตทางเศรษฐกิจลดลง
ค้นพบของคณะกรรมาธิการดูเหมือนจะชี้ให้เห็นว่าการปรับโครงสร้าง
อย่างต่อเนื่องของตลาดแรงงานและระบบที่อยู่อาศัยของออสเตรเลียกำลังกัดเซาะทางเศรษฐกิจและสังคมและ / หรือการเคลื่อนย้ายที่อยู่อาศัย รายงานระบุว่าจำนวนผู้ที่ย้ายจากการเช่ามาเป็นเจ้าของลดลงอย่างมาก จาก 13.6% ของผู้เช่าในช่วงปี 2544-47 เหลือ 10.0% ในช่วงปี 2556-2559
บางทีที่น่าแปลกใจกว่าเล็กน้อยคือคำอธิบายของคณะกรรมการเกี่ยวกับอัตราการเพิ่มขึ้นของความเครียดในการเช่า (จุดในเวลา) สำหรับผู้เช่าที่มีรายได้น้อยทั้งหมด ตามรายงานนี้ไม่ได้เป็นผลมาจากความสามารถในการจ่ายที่เพิ่มขึ้นสำหรับ กลุ่ม ผู้เช่าส่วนตัวโดยเฉพาะ แต่จากการครอบงำที่เพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยให้เช่าส่วนตัวในขณะที่ครัวเรือนที่มีรายได้น้อยอาศัยอยู่
แน่นอนว่านี่เป็นผลมาจากความล้มเหลวของรัฐบาลออสเตรเลีย หลังทศวรรษ 1990 ในการขยายการจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้สอดคล้องกับการเติบโตของประชากร ภายในปี 2561 กว่าสองในสาม (71%) ของผู้เช่าที่มีรายได้น้อยกำลังเช่าในตลาดส่วนตัว (ค่อนข้างแพง)แทนที่จะเช่าจากเจ้าของบ้านทางสังคม (จำกัดค่าเช่า) ย้อนกลับไปในปี 1996 มีเพียงครึ่งเดียว (52%) ที่เช่าเป็นการส่วนตัว
สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับนโยบาย
รายงานนำเสนอการอภิปรายที่เป็นประโยชน์เกี่ยวกับทิศทางนโยบายที่เป็นไปได้
ตัวอย่างเช่น ในขณะที่ยกเลิกการควบคุมค่าเช่าที่ก่อให้เกิดความได้เปรียบแก่ผู้เช่าที่มีอยู่โดยเป็นค่าใช้จ่ายของผู้เช่าที่มีศักยภาพ รายงานดังกล่าวมีความสำคัญโดยปริยายต่อกฎหมายการเช่าที่อยู่อาศัยในรัฐและเขตปกครองส่วนใหญ่
รายงานจะกล่าวถึงกรณีกว้างๆ ที่การปฏิรูปกฎหมายผู้เช่า “หากออกแบบมาอย่างดี” สามารถเพิ่มสวัสดิการของผู้เช่าได้ “โดยไม่ต้องเพิ่มต้นทุนการเช่าอย่างมาก” ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าที่นานขึ้นเป็นที่ชื่นชอบเป็นพิเศษ เพราะจะ “ให้ [e] ครอบครัวที่เปราะบางมีเวลามากขึ้นในการหาที่พักใหม่และเตรียมตัวสำหรับการย้าย”
มีข้อขัดแย้งมากกว่านั้นเล็กน้อย คณะกรรมาธิการชี้เป็นนัยอย่างชัดเจนถึงการสนับสนุนการขับไล่นอกกฎหมายโดยไม่มีเหตุผล อำนาจของเจ้าของบ้านในการยุติการเช่าโดยไม่จำเป็นต้องพิสูจน์ว่าการย้ายยังคงมีอยู่ในรัฐและดินแดนส่วนใหญ่ รายงานกล่าวถึงพลังนี้ว่า:
มันเพิ่มอำนาจการต่อรองของเจ้าของบ้าน […] และลดอำนาจของผู้เช่า แรงจูงใจของเจ้าของบ้านในการดำเนินการตามภาระผูกพัน เช่น การซ่อมแซมและบำรุงรักษา จะลดลงเมื่อไม่มีเหตุผลในการไล่ออก เนื่องจากสิ่งนี้ทำให้พวกเขามีช่องทางในการยุติสัญญาเช่าในกรณีที่เกิดข้อพิพาท
อ่านเพิ่มเติม: ชีวิตในฐานะผู้เช่าที่มีอายุมาก และสิ่งที่บอกเราเกี่ยวกับความจำเป็นเร่งด่วนในการปฏิรูปการเช่า
อย่างไรก็ตาม เมื่อได้เน้นย้ำถึงปัญหาความสามารถในการจ่ายค่าเช่าของเอกชนที่มีทั้งขนาดที่ใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ และกลายเป็นที่มั่นมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด รายงานจึงค่อนข้างเหนียมอายในการแก้ปัญหานอกเหนือไปจากการปรับปรุงเงื่อนไขการเช่าอย่างพอประมาณ
มันโต้แย้งในเงื่อนไขทั่วไปสำหรับการเพิ่มขึ้นของCommonwealth Rent Assistanceแต่ – นอกเหนือจากการลอยตัวการจ่ายเงินสูงสุด 10% อย่างไม่แน่นอน – ยังไม่มีข้อเสนอพิเศษใด ๆ
การขยายสต็อกที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ที่อยู่อาศัยในวงกว้างที่ออสเตรเลียต้องการอย่างเลวร้ายนั้นถูกมองว่าเป็น “ทางเลือกที่มีราคาแพง” ข้อมูลนี้เป็นการอ้างอิงถึงการวิเคราะห์ในขอบเขตแคบๆ ในรายงาน Human Services ของคณะกรรมาธิการประจำปี 2017 มันสนับสนุนโซลูชั่นการตลาดเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อย – ด้วยเหตุผลด้านประสิทธิภาพ
การยืนยัน “ตัวเลือกที่มีราคาแพง” นั้นไม่สอดคล้องกับการวิเคราะห์ที่มีกรอบกว้างกว่าของคณะกรรมาธิการอุตสาหกรรมรุ่นก่อนของ Productivity Commission หลังสรุปว่า :
การเคหะสาธารณะและการเช่าศีรษะ [เมื่อผู้ให้บริการการเคหะเพื่อสังคมเช่าช่วงทรัพย์สินให้เช่าของเอกชน] ได้รับการประเมินว่าคุ้มค่ากว่าการจ่ายเงินสดและค่าเผื่อการเคหะ
แม้ว่ารายงานของคณะกรรมาธิการอุตสาหกรรมจะลงวันที่ตั้งแต่ปี 1993 แต่ความล้มเหลวที่ตามมาของการจัดหาเอกชนอย่างท่วมท้นสำหรับผู้เช่าที่มีรายได้น้อยย่อมนำเสนอเหตุผลที่น่าสนใจในการทบทวนกรณีการลงทุนสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
